二手房价变化快交易纠纷常发生
http://www.sznews.com 2009-06-11 09:35 深圳新闻网 【字号：大 中 小】
租约等因素引发矛盾
案例：昨天，唐小姐向本报反映她的烦心事。“我来深圳５年了，一家５口一直租房子住。我家的租约在今年５月到期了，因此，我打算在租约期满之前，买一套属于自己的房子自住，好过上安稳日子，没想到在买二手房过程中会遇到这么让人烦心的事情。”
５月初，唐小姐看上了龙岗中心城的一套１００平方米的房子。于是通过中介和业主刘先生接触。双方很快同意以１１０万元的价格成交，并在缴纳税费方面也做了约定。唐小姐在看房过程中得知这套房还有租客时，她反复向刘先生强调：“我们想马上搬进去住，你的租约问题能否解决？”刘先生当时胸有成竹地表示：他完全有能力解决这个问题。
于是，双方签订了二手房交易买卖合同，唐小姐交了房款，正当唐小姐一家兴高采烈地搬进新家时，却半路杀出个程咬金：租客执意不愿意搬出去，一定要租住。租客还表示：他不但要租房子，他还愿意按唐小姐成交的房子的价格，把这套房买下来。这可让唐小姐不知如何是好。
律师说法：广和律师事务所律师陈凌说，民法中有这样两个基本准则，一是买卖不破租赁，即双方买卖房子，不影响原来租约的履行，此时，若唐小姐想住进新房，最有效的办法就是请卖方与租客解除房屋租赁合同，按照他们双方当时签订的租赁合同给予租客相应的赔偿，因为此时房屋所有权人仍然是卖方，且房屋租赁合同的双方也是卖方与租客；二是房屋租赁方在产权上有优先权，即在二手房交易时，若在购房价格与其他购买条件一致的情形下，租赁方可以比其他房屋购买人享有优先购买所租的房产。这个问题相对复杂，她建议唐小姐找律师解决问题。
中介操作不规范问题多
案例：陈先生向本报反映：他在福田区一个小中介机构看中一套６０平方米的房子，双方在中介的主持下，初步签订了二手房交易买卖合同，约定８０万元成交。中介人员当时打包票：２万元包税费和中介费。
这名刚入行的中介人员当时为了交易成交夸下海口，他没想到相关税费要１０万元左右，他在概算后反悔了。因此，陈先生和卖方都不愿承担这笔费用，和中介扯起皮来，矛盾也不断升极，近日，三方吵得激动时差点动粗。
愁眉苦脸的李小姐日前也找律师咨询相关问题。她来深圳一直打工，好不容易存上一笔钱，想在龙华买一套６０平方米的房子，她通过一名老乡作中介，和一名业主联系上，谈妥３５万元成交。在这名老乡的主持下，李小姐先把５万元定金交给老乡，老乡给她开了一张收据。此后，她给了老乡７０００元的中介费。没想到，后来，业主反悔不卖房了，李小姐当然不乐意，于是想找老乡解决纠纷，可怎么也找不到他了。李小姐不知如何是好，只得找律师咨询。
律师说法：广东广和律师事务所的郭璇玲律师认为，在二手房交易过程中，中介运作不规范，很容易酿就纠纷。因此，在交易中选择诚信的中介至关重要。除此之外，买卖双方也需要存有应有的谨慎和小心。如上述第一个案例中，若陈先生不是只听信中介片面的夸海口之词，而是让中介计算一张税费单据出来，那么就不会出现“２万元包税费和中介费”，结果却出现了“税费要１０万元左右”的问题。上述第二个案例中，对于买卖双方购房过程中的交钱行为，一定要在中介公司的主持下进行，并且必须当场拿到中介公司开出的收款凭证，而不要轻信业务员个人。
来源： 深圳新闻网-深圳商报 编辑： 小月
