二手房价变化快交易纠纷常发生
http://www.sznews.com 2009-06-11 09:35 深圳新闻网 【字号：大 中 小】
房产跌价买方违约
案例：去年２月份，王先生看中了张小姐要卖出的一套房子，这套８０平方米的房子位于南山区，当时价格是１５０万元，王先生表示要买，并表示会积极筹钱。在中介的主持下，初步签订了二手房交易买卖合同，王先生给中介交了定金５万元。经张小姐同意，王先生搬进了这套房居住。但让张小姐着急的是，王先生迟迟不履行合约，总以各种理由进行推托，让她不知怎么办才好。
原来，随后的一段时间，楼市遇冷，不少楼价都大大下跌了。王先生看到这个情况，担心自己会吃亏，一直下不了决心。去年９月份，张小姐拥有的房产在市场的价格只值１００万元了，王先生明确表示不买了。张小姐听到这个消息，感到很生气。她说：“他这样做，浪费了我好几个月的交易时机，太过分了。”张小姐让王先生马上搬出去并交租金，然后再解决双方的纠纷。但王先生表示已交了定金，他也有损失，建议张小姐到中介处取回定金作租金。中介则表示，双方的买卖纠纷没解决，他没有权力返还相关定金，建议双方打完官司后，再返还定金。结果，王小姐找了朋友，花了不少时间软硬兼施，才把王先生“请”出房子。随后，王小姐只好找律师来帮助，解决房屋买卖纠纷。
律师说法：广东君凯律师事务所吴晓荣律师说，一旦到了合同约定的履行时间，对方没有履约的话，一定要及时做出相关的法律行为，发出催促函或解约函，这些函件提示要慎重，如果处理不慎，会被对方捉住破绽，反而不利于问题的解决。因此，最好委托专业律师代出律师函，才能发生相应的法律效力。此外，在房屋交易过程中，买卖双方均应谨慎对待交楼问题，特别是对卖方而言，一旦房屋交付予买方之后发生买方违约情况的，此时卖方会非常被动，出现以上案例中所述的把买方“请”出房子难的情形。
合同约定不明起纠纷
案例：高先生买了吴小姐位于罗湖的房子，他俩在中介的主持下，初步签订了二手房交易买卖合同，约定卖方实收１１０万元，高先生需要承担所有税费，合同没有明确说明到底要承担多少，怎么承担。签完合同后，高先生回到家里，和家人一起算账，发现税费的金额高出了心理预期和预算，这笔税费需要１０多万元。高先生一家的买房前期款项一下子比预先设想的多出了十几万元。而这十几万元是没有办法办理银行贷款的，必须全部由自己一次交清。这是高先生之前未曾想到的，高额的前期款项让他没有办法承担，他再三考虑后，最终选择违约，不履行合同约定。而此时，吴小姐当然不同意，双方起了纠纷，最终需要走法律途径进行解决。
律师说法：广东君凯律师事务所吴晓荣律师认为，合同约定不明指的是在合同中双方的权利义务约定不明，其中包括对双方在房地产交易过户过程当中的税费约定不明。据不完全统计，房地产交易的各种税费有２４项，买卖双方在签合同时，应对税费的缴纳进行约定。如果约定卖方实收房款，税费由买方负责的话，这种情况是比较明朗的，买方应及早计算税费的成本有多少，并且预测能在相对短的时间内能拿得出这笔钱交税费。因为税费一般不在贷款之列，买家应做好充足的现金准备。如果买方对这方面的理解有偏差，就会引发纠纷。
来源： 深圳新闻网-深圳商报 编辑： 小月
