六大“正反”变量“对冲”楼市
http://www.sznews.com 2008-11-07 10:04 深圳新闻网 【字号：大 中 小】
深圳新闻网讯 一道“地产新政”让沉闷的楼市“气候生变”，地产圈再度掀起“向左向右”的争论，有人不以为然，断定其为隔靴搔痒，也有人如迎“尚方宝剑”，动作频频，与前一个月顾虑重重的形象形成鲜明对比。
如同开发商和置业者“表情”各异地面对地产新规则一样，地产新政的本身也对楼市产生多重交替影响，置业者在入市和观望中徘徊，在“收入预期降低”和“置业成本下调”两大变数中权衡；而楼市也随着其供给和需求的同步释放悄然变局。地产博弈重要因素将会如何流变？一系列新标准将给开发商和置业者带来什么？“地产下一步”给大家留足了想象空间。
短期
一方面是楼市新标准正实实在在地减少置业成本，另一厢是地产新政的接连面世让众多置业者对后续更多减负措施的出台有了坚定预期。当两者同时作用于处于调整期中的楼市时，孰强孰弱、成交走势如何就更为扑朔迷离了。
大胆地预想，当前楼市再次处在一个关键节点，如若成交反应不甚明显，政府将有更多出台后续刺激政策的动机，时间上也会更密集，而此时，置业者的“政策观望”情绪必然跟着渐进，更为深层的“一正一反”对立博弈状态不可避免。
月初楼市迎来“小阳春”
１１月１日新政正式实施，各地楼市出现了少有的井喷现象。当天北京预售住宅网上签约套数猛增到７００套（其中有４２３套限价房），接下来三天的签约套数分别达到６２９套、５３７套、８１７套；在上海，楼市本月１－３日商品房成交分别达到了３１５ 套、２５７套、４３６ 套，４日和５日的成交也稳定在四百套左右；对于持续低迷的广州楼市，这一颓势得到根本扭转，日成交套数冲破“三字头”，本月１日商品住宅成交为３７５套，２－４日成交分别为２０４套１８１套１８２，而在上个月２６日之后，其成交套数都不足百套；更具榜样意义的是，深圳在本月３日也就本月第一个过户日，二手房成交３２６套，几乎是上一周日均成交的５倍，创下今年二手房单日成交量的最高纪录。种种迹象都在表明，新政的效应正在逐渐凸现。
从需求结构来看，中介机构的数据显示，中小客户占据主流，这表明价格门槛仍然是置业群体共同面临的难题。事实上，伴随着成交的暂时走强，价格却始终保持着一定稳定性，全国重点区域楼市上周成交均价波动不大，北京商品住宅的成交均价环比下降９．６１％，属于稍微明显的，深圳和上海则分别是微幅上扬和下调。业内人士分析，在新政的促使下，地产成交是否能峰回路转，还要看未来一段时间内楼市对新政以及标准的消化情况而定。
静待“第二只靴子”落地
尽管楼市出现了难得的“艳阳天”，但不少专家倾向于将其归结于新政引起的统计滞后，以广州为例，新政出台的前几天（１１月１日前），由于信贷细则尚未公布，成交几乎停滞，上月最后三天，商品住宅成交分别为８４套、７２套、３９套，如果加上本月初前四天井喷行情的楼市成交数据（相对于一周），商品住宅日平均成交套数为１８８套，这一数据与以往广州楼市一周的成交数据基本持平。“这几天成交尚可，但这样的好光景要持续才行。现在银行迟迟未确定利率优惠是否惠及存量客户，加上国家为置业者入市减负的新政也可能接连出台，这一系列因素导致现在的置业者不只是有惯性的‘价格观望’，更形成了浓厚‘政策观望’氛围，未来成交可能出现反复。”一项目负责人认为现在判定楼市回暖尚早。
对政策保持观望不只是置业者，还包括不少开发商。在上周举办的第四届地产金融年会上，ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹干脆用“撕心裂肺的痛”来形容地产企业日子之难过，呼吁出台更多政策恢复市场信心。事实上，市场各主体已有了共同的预期：如果最终效果不明显，后续救市的措施会随之颁布，包括继续降息鼓励购房信贷、减免二手房交易税、放宽开发商贷款额度、减免开发商税费等。在这一预期下，接下来一段时间楼市的表现令人担忧。
来源： 深圳新闻网-深圳特区报 编辑： 小月
