律师支招

    细化条款制约卖方

    律师称加大违约成本将有效遏制卖房者“变脸”

    对于范小姐的遭遇，广东鹏城阳光律师事务所王永生律师表示，只要范小姐在签合同时稍加留意，并在适当时候借助法律程序，就能保障购房时的合法权益不受侵害。如果范小姐能与中介方进行良好协商，并将合同条款细化，也能对卖方违约起到较强的制约。

    中介有义务提示风险

    王律师表示，买卖双方与地产中介三方签订的房地产买卖合同（即经纪合同），其意思表示真实，符合法律规定，具备相应法律

效力。而地产中介作为居间方，有义务对卖方身份进行审查，而出现上述“口头授权”的代理人时，中介方应提醒买方将来可能出现的违约情况，并要求卖方提供章据证明。所以中介公司所称“签字并非法人，没有任何章据证明”，明显是在为卖方的违约行为找借口。

    违约方应返还双倍定金

    事实上，中介方已收受买方15万元定金，范小姐缴纳定金的目的则是为了订立主合同，即正式《房地产买卖合同》，这15万元定金就是为订立主合同提供的担保。因此，不管是中介方或是卖方原因导致主合同不能订立，都违反了之前的所签合同，即适用于定金罚则，违约方应承担双倍返还定金的义务。只不过承担义务人因定金由谁收取而有所不同。

    王律师说，就此案例中，定金是由中介名义收取，则中介方应为第三方的过错（卖方不愿以合同价出售）而承担双倍返还定金的责任，然后再向过错方追索。

    合同条款订立可协商

    “如果范小姐熟悉房地产合同相关程序，具体问题在合同中作出明确约定，与中介方进行良好协商，卖方违约就不会那么容易发生了。”王律师提醒，在双方签署房地产买卖合同时，买方应仔细阅读中介公司提供的格式合同，并详细了解关键条款的含义，对表达不清的地方加以修改；在合同备注栏中，消费者务必对房屋产权、过户日期、违约责任承担的具体形式及承担方式、物业水电等细节作出明确约定。“这样业主反悔也是有成本的，需要双倍返还定金和支付中介的相关费用。一旦业主反悔则得不偿失，违约现象将会大大减少。”